Kuntotarkastusraportin anatomia

Tapaan työssäni paljon alan eri ammattilaisten sidosryhmiä sekä tavallisia kuluttajia, jotka pohtivat kotinsa kuntoa ja myyntiä. Tavallisimmin alasta tuntemattomien yleisimmät kysymykset koskevat kuntotarkastuksen sisältöä sekä raportin ymmärrettävyyttä. Tehtävänäni onkin tuottaa tätä tietoa niin ammattilaisille kuin oman kodin kuntoa murehtiville asujillekin.

Onnekseni meillä on Yhteinen Toimintamalli (YTM), joka on vuonna 2007 ympäristöministeriön johdolla julkaistu Asuntokaupan Kuntotarkastuksen ohje. Sen perusteella on laadittu kuntotarkastajalle Suoritusohje, tilaajalle Tilaajan ohje sekä raportointia varten Malliraportti.

Tavoitteena on siis tuottaa aina mahdollisimman yksiselitteinen raportti siten, että myös henkilön, jolla ei ole rakennusteknistä erityisosaamista, on voitava muodostaa käsitys kohteen kunnosta raportin perusteella. Vaikka kyseessä ei ole laki vaan ohje, koemme sen kuitenkin meitä yhtä velvoittavaksi, ja noudatamme sitä työssämme.

Suoritusohje sitoo kuntotarkastajaa

Yhteisessä toimintamallissa määritelty Suoritusohje ohjaa koko kuntotarkastusprosessin kulun. Se määrittelee muun muassa kuntotarkastuksen tilausprosessin ja tilaajan sekä yrityksen välisen tilaussopimuksen sisällön ja tilaajalle toimitettavan postituksen materiaalit.

Nämä kotiin tai sähköpostiin hyvissä ajoin ennen kuntotarkastusta toimitettavat tilaussopimus, Tilaajan ohje ja Valmistautumisohje ovat kuntotarkastuksen onnistumisen kannalta todella tärkeitä, sillä

• tilaajan tulee olla tietoinen tilaamansa palvelun sisällöstä,
• siitä tulee olla aina kirjallinen sopimus, jotta kuntotarkastaja on sopimussuhteessa tilaajan kanssa ja
• tilaajalla tulee olla mahdollisuus hoitaa kotinsa valmiiksi kuntotarkastusta varten, jotta kuntotarkastaja voi toimia mahdollisimman laajasti ja turvallisesti tarkastuksella.

Lisäksi Suoritusohjeessa määritellään muun muassa järjestys, kuinka kuntotarkastaja toimii paikan päällä.

Vaikka kuntotarkastuksen tavoitteena on antaa tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, sen korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä antaa asiakkaalle toimenpide-ehdotuksia, tilaajan on hyvä muistaa, ettei raportti kuitenkaan ole korjaustyöselitys.

Tämän vuoksi korjaustavan määrittely vaatiikin aina tarkempaa korjaussuunnittelua. Kuntotarkastus kertoo aina kohteen sen hetkisen tilanteen, muttei neuvo toimenpidesuositusten suorittamiseksi.

Kuntotarkastaja havainnoi ja tutkii

Kuntotarkastajan työn tulisi lähteä aina havainnosta ja siirtyä siitä havainnon merkitykseen. Merkityksen selvittyä siirrytään johtopäätökseen ja lopulta päädytään havainnon johtamaan toimenpidesuositukseen. Kaikki havainnot tulee esittää raportissa samalla kaavalla: aina yhtä selkeästi ja loogisesti.

Kuntotarkastusraportissa ei saa esittää oletuksia ja epätarkkuuksia, vaan kaiken tulee olla varmistettua ja todettua. Oleellista on, että tarkastaja kertoo havaintojensa ja mittaustulostensa merkityksen.

Ellei kuntotarkastajan ole mahdollista arvioida sitä luotettavasti, tulee hänen suositella kohteeseen lisäselvityksiä tai jatkotutkimuksia.

Suoritusohjeessa otetaan kantaa jopa siihen, minkälaisella sävyllä sekä minkälaiseen kirjoitusasuun raportti laaditaan. Monesti asiakkaat pohtivatkin, miksi hyväkuntoista kotia ei kehuta raportissa. Vastaus tulee suoraan Suoritusohjeesta, jossa todetaan, että sävyn tulee olla toteavaa, eli kehuille ei ole raportissa sijaa.

Mikäli kuntotarkastaja havaitsee kohteessa vaurion, tulee sen syihin ottaa kantaa syy-yhteyden ollessa yksiselitteinen ja selvästi osoitettavissa. Muussa tapauksessa kuntotarkastaja suosittelee lisäselvityksiä tai -tutkimuksia, joiden tarve tulee esittää raportissa perusteluiden kera.

Kuntotarkastajan tehtävänä on myös muodostaa riskiarvio mahdollisista piilevistä vaurioista tai lisätutkimustarpeista muun muassa käyttäjähaastattelujen, rakennekuvien, asiakirjojen, havaintojen, kosteuskartoitusten tulosten, kohteen iän ja olosuhteiden perusteella.

Kuinka saat kuntotarkastuksesta parhaan mahdollisen hyödyn?

1. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty. Sanonta pätee myös kuntotarkastuksiin. Hyvä valmistautuminen kuntotarkastukseen ja huolellinen alkuhaastattelukaavakkeen täyttäminen mahdollistavat sujuvan kuntotarkastuksen sekä luotettavat alkutiedot tarkastajalle.
2. Suosittelen kuntotarkastuksen tekemistä hyvissä ajoin, mieluiten myynnin aloitusvaiheessa, jotta mahdolliset kuntotutkimukset ja korjaukset ehditään tekemään ja kuntotarkastusraportin läpikäymiseen jää kaupan osapuolille tarpeeksi aikaa.
3. Mikäli kaupan osapuolilla on kysyttävää, on turha jäädä murehtimaan raportin sisältöä itsenäisesti. Suosittelen aina soittamaan tarkastajalle. Hänen yhteystiedot löytyvät raportista.
4. Kuntotarkastusraportissa mainitut kuntotutkimukset olisi suositeltavaa suorittaa aina ennen kauppaa. Jatkotutkimuksista ja niiden vastuunkantajasta täytyy sopia erikseen, mikäli tutkimuksia ei tehdä, jotta tulevilta riitatapauksilta voidaan välttyä.

Lue Rakennuslehden pdf-versiosta kattava artikkeli kuntotarkastajamme Jari Ohvon tekemästä kuntotarkastuksesta espoolaiseen omakotitaloon.