Kuntotarkastuksen kehityshankkeella asuntokauppariidat laskuun

Näin Raksystemsin toimitusjohtaja Marko Malmivaara kuvasi asuntokauppaa muistiinpanoissaan vuonna 1998:

”Asuntokaupassa on kysymyksessä elämän suurin hankinta. Asuntoon sijoitetaan kaikki omat rahat ja yleensä tuhti määrä lainaakin. Tänä päivänä asunto- ja talokauppa on kuitenkin enemmän tai vähemmän venäläistä rulettia. Jos ostan, en tiedä mitä ostan. Jos myyn, en tiedä milloin haaste homevauriosta putoaa postiluukusta.”

Raksystems on kolmekymmentävuotisen uransa aikana ehtinyt olla mukana monessa alansa kehityshankkeessa mukana. Yksi keskeisimmistä hankkeista on Asuntokaupan Kuntotarkastuksen Yhteinen Toimintamalli (YTM), jota olivat luomassa myös esimerkiksi ympäristöministeriö ja Kuluttajavirasto. YTM luotiin yhtenäistämään ja selkeyttämään asuntokaupan kuntotarkastusta, jolle ei oltu ennen yhteistä toimintamallia säädetty mitään laatustandardeja.

Yhteisessä toimintamallissa kuntotarkastuksia tekevät yritykset sitoutuvat noudattamaan Asuntokaupan Kuntotarkastajan (AKK) Suoritusohjetta KH-90-00394. Noudattaminen tarkoittaa, että kuntotarkastus suoritetaan ja raportti laaditaan KH-kortin asettamien standardien mukaisesti. Suoritusohjeessa määritellään tarkasti esimerkiksi kuntotarkastuksen tavoitteet, sisältö ja laajuus sekä tarkastuksen aikana tehtävät mittaukset, raportointi ja tarkastajan vastuu.

Tavoitteena turvallisemmat asuntokaupat

Ennen Yhteistä Toimintamallia kuntotarkastuksen tilaaja ei aina tiennyt, mitä tilaamaltaan palvelulta saa. Aina edes rakennusalan asiantuntija ei tiennyt, miten hänen tulisi tarkastaa asuntokaupan kohteena oleva asunto. Vaikka rakennusfysiikan tuntemus ja kokemus vanhojen rakenteiden vaurioista ja korjauksista antoivatkin hyvän pohjan kuntotarkastukselle, ne eivät yksinään riittäneet.

”Usein kuntotarkastuksissa oli kyse myös erilaisista tulkinnoista, jotka lisäsivät tarkastuksen tilaajan epätietoutta. Kysymyksiin, kuten mikä on virhe, riski tai vaurio ja miten nämä termit määritellään, lähdettiin hakemaan yhteisiä suuntaviivoja YTM:llä”, kertoo Marko Malmivaara.

Asuntokaupan Kuntotarkastuksen Yhteistä Toimintamallia lähdettiin suunnittelemaan ja toteuttamaan vuonna 1998 ja valmiiksi se saatiin keväällä 2000. Projektin työryhmän projektipäällikkönä toimi Raksystemsin toimitusjohtaja Marko Malmivaara.

Erilaiset tarkastukset vaativat eri ohjeistukset

Yhteisen Toimintamalli -hankkeen ensimmäinen ja kiireellisin tavoite oli asuntokaupan yhteydessä tehtävälle kuntotarkastukselle valtakunnallisesti yhtenevä linja sekä luotettava menettelytapa. Hankkeen myötä vuonna 2000 julkaistiin YTM:n kuuluvat seuraavat ohjeet: asuntokaupan kuntotarkastajan suoritusohje, asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaajan ohje sekä esimerkkiraportit omakotitaloille, erillis-, pari- ja rivitalohuoneistoille sekä kerrostalohuoneistoille.

Yhtenäisen kuntotarkastuslinjauksen lisäksi raportin tulee antaa kohteesta oikea mielikuva kiinteistön ostajalle sekä myyjälle. Koska asuntokauppaan latautuu usein suuria tunteita, on kuntotarkastajan osattava ottaa huomioon monta eri asiaa sekä tarkastuksessaan, että raporttinsa sanavalinnoissa.

”Pientaloissahan on kerrostaloihin verrattuna enemmän ulkoseinää ja kattorakenteita sekä maata vasten olevia rakenteita, joista johtuen kosteuden pääsy rakenteisiin on todennäköisempää. Myös erilaiset omatoimisesti tehdyt peruskorjaukset ja esimerkiksi lisälämmöneristykset omakotitaloon ovat usein enemmän riskitekijä, kuin etu korjaussuunnittelusta ja valvonnan puutteesta johtuen”, muistuttaa Raksystemsin kuntotarkastuksien vanhempi asiantuntija Pekka Luostarinen, joka oli mukana YTM-projektin työryhmässä.

Yllämainituista syistä johtuen todettiin, että omakotitaloille, erillis-, pari- ja rivitalohuoneistoille oli tehtävä erilaiset kuntotarkastusohjeistukset kuin kerrostalohuoneistolle tehtävälle tarkastukselle.

Asuntokauppariitojen määrä laskuun

Ennen Yhteistä Toimintamallia asuntokaupan yhteydessä tehtävä tarkastus oli aina haastavaa, sillä tutkimuksen tilaaja ei tiennyt mitä tilasi ja rakennusalan asiantuntijakaan ei aina tiennyt, mitä tehdä.

”Asuntokaupan Kuntotarkastuksen Yhteisellä Toimintamallilla pyrittiin hakemaan ratkaisua juuri tähän ongelmaan. YTM helpotti vallitsevaa tilannetta siten, että pystyttiin selkiyttämään palvelun kaikille osapuolille mitä kuntotarkastus sisälsi ja mitä asioita siihen kuuluu. Lisäksi saatiin selkeytettyä kuntotarkastusraporttien rakennetta, sisältöä ja kieltä tilaajalle helpommin ymmärrettäväksi”, kuvailee Marko Malmivaara projektin lopputulosta.

1990-luvulla asuntokauppoihin liittyvät riidat olivat huipussaan, kun kaupan jälkeen uudelle omistajalle paljastui ikäviä puolia uudesta kodista. Nämä asuntokauppariidat saatiin kuriin 2000-luvulla, kun asianmukaisesti tehdyt kuntotarkastukset alkoivat ottaa tilaa markkinoilla.

Kansallisomaisuuden edunvalvontaa seuraavatkin kolmekymmentä vuotta

Raksystemsille on tärkeää kehittää rakennus- ja kiinteistöalaa jatkuvasti eteenpäin. Tällä hetkellä olemme mukana FISE Oy:n hankkeessa rakennusten rakennusteknisten kunnon arvioijien koulutusten ja pätevyyksien kehittämisessä. Tämän hankkeen keskeinen tavoite on tuottaa arvokasta tietoa kuntoarvioiden ja kuntotarkastuksien työn, laadun ja merkityksen parantamiseksi.

Kerättyjen tietojen pohjalta kartoitetaan keskeisiä muutoksia kuntoarvioiden ja kuntotarkastuksien tekemiseen ja tuotetaan kehitysehdotukset pätevyyskoulutuksiin sekä -vaatimuksiin. Tämän hankkeen jälkeen FISE uudistaa omat kuntotarkastajan ja rakennuksen kuntoarvioijan pätevyydet niin, että ne vastaavat hankkeessa tuotettuja tuloksia ja kehittämisehdotuksia.

Raksystemsillä on vahva halu olla jatkossakin mukana kehittämässä rakennus- ja kiinteistöalaa. Olemme innolla rakentamassa ja vaikuttamassa alaamme vielä seuraavan kolmenkymmenenkin vuoden päästä!