Millaisia asioita taloyhtiön on huomioitava urakoitsijan takuuaikaan liittyen?

Urakoitsijalla on vastuu rakentamastaan kiinteistöstä 10 vuoden ajan, mutta takuuaika on asuntokauppalain mukaisesti uusissa asunnoissa vain yhden vuoden. Taloyhtiön on kannattavaa olla erityisen tarkkana kiinteistön vuositarkastuksessa, jotta mahdolliset viat ja puutteet menevät takuun piiriin.

Vuositarkastus on oikea paikka havaittujen virheiden esittämiseen

Asuntokauppalaissa on säädetty uuden asunnon vuositarkastuksesta, joka perustajaosakkaan eli rakennuttajan tulee järjestää 12 – 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Asuntokauppalain ja sen velvoittavan pykälän taustalla on asunnon ostajan aseman turvaaminen. Ostajalla ja taloyhtiöllä on näin käytännössä vuosi aikaa havainnoida mahdollisia virheitä ja puutteita ja raportoida niistä perustajaosakkaalle, eli asunnon myyjälle, vuositarkastuksen yhteydessä.

Laissa määritellään, että myyjän tulee korjata vuositarkastuksessa esitetyt viat ja puutteet, ei mikäli ne esitetään jälkikäteen.

Urakoitsija on vastuullinen korjaamaan oman virheellisen tai puutteellisen suorituksensa urakan takuuajan puitteissa. Urakoitsija laatii korjausta vaativasta kokonaisuudesta korjaussuunnitelman, joka toimii pohjana sille, miten asiassa edetään.

Hyödynnä asiantuntijaa

Pienet ja mitättömiltä näyttävät vauriot vasta valmistuneessa rakennuksessa voivat helposti jäädä huomaamatta. Esimerkiksi julkisivussa tai katolla olevat viat ja puutteet jäävät helposti asukkailta havaitsematta, sillä harva näitä tiloja havainnoi aktiivisesti. Mikäli virheistä ja puutteista ei reklamoida ajoissa, voi taloyhtiölle ja asunnon ostajille vuosien saatossa aiheutua tuhansien eurojen korjauskustannukset.

Ulkopuolisen asiantuntijan apu on paikallaan ennen perustajaosakkaan järjestämää kiinteistön vuositarkastusta. Asiantuntijan avulla rakennuksen rakennustekninen kunto voidaan käydä läpi perusteellisesti ennen vuositarkastuksen ajankohtaa ja laatia tilaisuutta varten koko taloyhtiön yhteinen puutelista.

Näin taloyhtiö saa kiinteistöstä puolueettoman kuvan ja apua puutteiden ja vikojen huomioimiseen sekä perustajaosakkaalle raportoimiseen. Asiantuntijan apua on mahdollista saada myös itse vuositarkastukseen, mikäli taloyhtiö kokee ulkopuolisen avun tarpeelliseksi.

Vuositarkastuksen ennakkotarkastuksella varmistut siitä, että ennen myyjän järjestämää vuositarkastusta kiinteistön mahdolliset puutteet ja virheet, jotka edellyttävät myyjältä toimenpiteitä, ovat kirjattu ylös.

Havaituista epäkohdista on reklamoitava kolmen kuukauden sisällä

Kun asukas tai isännöitsijä huomaa kiinteistössä reklamoitavaa, on siitä tehtävä kirjallinen reklamaatio rakennuttajalle kolmen (3) kuukauden sisällä epäkohdan löytämisestä. Itse reklamaatio on uusittavat kolmen (3) vuoden välein, mikäli rakennuttaja ei ole antanut reklamaatioon vastinetta, muutoin reklamaatio vanhenee.

Kiinteistöstä tulee pitää huolta urakoitsijan toimittaman huoltokirjan mukaisesti

Urakoitsija toimittaa taloyhtiölle kiinteistön huoltokirjan, jonka mukaan kiinteistöstä tulee pitää huolta. Huoltokirjasta pitäisi löytyä rakenteiden, rakenneosien, järjestelmien ja laitteiden tarkastus- ja huoltovälit, kunnossapitojaksot sekä tekniset käyttöiät.

Tarvittavat tarkastukset ja asianmukaiset huollot on toteutettava annettujen ohjeistuksien mukaisesti. Mikäli huoltokirjaan ei ole merkitty tarvittavia kunnossapitotoimenpiteitä, tulee kiinteistöstä pitää huolta alla mainitun Rakennustiedon Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -kortin mukaisesti.

Mikäli taloyhtiö laiminlyö huoltoa tai kunnossapitoa, voi perustajaosakas vedota ohjeistuksien laiminlyöntiin, jolloin hänen vastuunsa puutteista raukeaa ja kustannukset mahdollisista korjauksista jäävät taloyhtiölle.

Miten ja milloin rakenteiden kuntoa on hyvä seurata ja tutkia?

Rakennustieto Oy ylläpitää RT-kortistoa, josta muun muassa löytyy Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -kortti, johon on määritelty kiinteistön järjestelmien, rakennusosien ja rakenteiden tekniset käyttöiät, kunnossapitojaksot sekä huoltovälit.

Kyseisen kortin mukaan tulee toimia, mikäli kiinteistön huoltokirjasta ei löydy kunnossapitoon liittyviä ohjeistuksia. Myös asiantuntijan apua on kannattavaa hyödyntää kiinteistön suunnitelmallisen kunnossapidon toteuttamisessa.

Mitä viisi- ja kymmenvuotiaassa kiinteistössä tulisi huomioida?

Kiinteistön täyttäessä viisi ja kymmenen vuotta, on suositeltavaa arvioida ainakin seuraavien kokonaisuuksien kunto RT-kortiston mukaisesti:

• Julkisivumateriaalien tarkastus – 5 vuotiaassa kiinteistössä.
• Rakennuksen julkisivu – 10 vuotiaassa kiinteistössä.
• Salaojat ja vesikatot – 10 vuotiaassa kiinteistössä.

Jotta kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito toteutuu, on kymmenen vuotta täyttäneeseen kiinteistöön suositeltavaa teettää ensimmäinen kuntoarvio. Kiinteistön kuntoarvion pohjalta taloyhtiölle tehdään PTS-ehdotus, eli pitkän tähtäimen suunnitelma seuraavalle kymmenelle vuodelle. Jatkossa kuntoarvio on aiheellista teettää aina viiden vuoden välein.

Taloyhtiön muistilista kiinteistön takuuaikaan ja ylläpitoon liittyen:

• Tutustu urakoitsijalta saatuun kiinteistön huoltokirjaan ja toimi sen mukaisesti.
• Kirjaa kaikki huomioidut epäkohdat ylös ja teetä kysely asukkaille ennen vuositarkastusta.
• Teetä vuositarkastuksen ennakkotarkastus asiantuntijan avulla.
• Hyödynnä asiantuntijan apua kiinteistön rakennusteknisen kunnon selvittämisessä kiinteistön koko elinkaaren ajan.
• Reklamoi havaitut puutteet ja viat mahdollisimman pian, kuitenkin viimeistään kolmen (3) kuukauden sisällä havainnosta.
• Uusi reklamaatio kolmen (3) vuoden välein, sillä reklamaatio vanhenee kolmen (3) vuoden päästä sen tekemisestä.
• Havainnoi mahdollisia puutteita ja vikoja jatkuvasti.
• Teetä kiinteistölle ensimmäinen kuntoarvio sen saavuttaessa kymmenen vuoden iän, siitä eteenpäin aina viiden vuoden välein.

Lue lisää:

Suosittelen vuositarkastuksen ennakkotarkastusta kaikille uusille taloyhtiöille
Suunnitelmallisuus ja ennakointi tuottavat tulosta taloyhtiön kiinteistön kunnossapidossa
Rakennusten huoltamattomuus velkaannuttaa, mistä ratkaisu?