Muista kuntotarkastus kodinvaihdon hetkellä!
Kotia myytäessä sekä ostaessa on jo lähes arkipäivää, että puheeksi tulee kuntotarkastuksen teettäminen. Monia saattaa askarruttaa, onko kuntotarkastus pakollinen, vaikka lain mukaan se ei ole. Kodin kunnon selvittäminen voi kuitenkin olla asetettuna kaupan ehdoksi, mutta kohteen kunnolla on usein myös vaikutusta myyntihintaan.
Hyvin tehty kuntotarkastus auttaa kaupan osapuolia niin ennen kauppaa kuin mahdollisesti sen jälkeenkin, sillä se voi ehkäistä mahdollisia jälkipuinteja ja myöhemmin tehtäviä selvityksiä kohteen kuntoon liittyen. Parhaassa tapauksessa huolellisesti tehdyllä kuntotarkastuksella ehkäistään vuosia kestävän asuntokauppariidan syntyminen.
Asuntokauppa on tunteiden peliä
Itsekin asuntoja ostaneena ja myyneenä olen huomannut, että asuntokauppaa ohjaa tunne eikä niinkään rakennustekniset faktat tai realiteetit. Tästä syystä on hyvä selvittää kodin kunto hyvissä ajoin ennen kuin sitä asuntonäytöllä aletaan sisustamaan ja remontoimaan omassa mielessä itselleen sopivaksi.
Kaikista pientaloista – niin uusista kuin vanhemmistakin – löytyy kuntotarkastuksella monenlaista korjattavaa. Joskus tarve on pienemmälle huollolle ja korjaamiselle, mutta osa remonteista on jopa peruskorjausluonteisia, mikä voi käytännössä tarkoittaa merkittävää rahan menoa.
On suositeltavaa teettää asuntokaupan kuntotarkastus alan ammattilaisella jo hyvissä ajoin ennen kauppatilannetta, jotta kaikki kaupan osapuolet tietävät, minkälaisessa kunnossa omistajia vaihtava koti siinä tilanteessa on.
Törmään aivan liian usein asuntokauppariidan yhteydessä tilanteeseen, että ostaja ei syystä tai toisesta ole ymmärtänyt mitä on ollut ostamassa tai myyjä myi tietämättään vaurioitunutta kotia.
Suoritusohje – onko kuntotarkastus pakollinen?
Ostajana ja myyjänä on hyvä varmistaa, että kaupan olevaan kotiin tehtävä asuntokaupan kuntotarkastus noudattaa hyvää kuntotarkastustapaa eli Suoritusohjetta (KH 90-00394). Tarkastajalta tulee vaatia, että kuntotarkastus tehdään Suoritusohjeen mukaisesti – ei soveltaen! Jos tämä ei onnistu, kannattaa kuntotarkastajaa vaihtaa kiireen vilkkaan.
Pidä myös huoli siitä, että tilauksestasi laaditaan kirjallinen tilaussopimus, missä kuntotarkastaja sitoutuu noudattamaan Suoritusohjetta.
Edelleen kysytään paljon, onko kuntotarkastus pakollinen. On haastavaa, että Suoritusohjeen noudattaminen tai pätevyyden hankkiminen ei ole edelleenkään pakollista. Kuntotarkastuksen voi tehdä edelleen kuka tahansa haluamallaan tavalla. Kuka tahansa voi edelleenkin ryhtyä kuntotarkastajaksi, eivätkä viranomaiset valvo millään tavalla alan toimintaa.
Tiesitkö, että suurin osa kiinteistönvälittäjistä on sitoutunut noudattamaan työssään Hyvän välitystavan ohjetta? Ohjeen mukaisesti välitysliikkeen – tilanteessa, jossa myytävään kotiin on tarpeen teettää kuntotarkastus – tulee suositella myyjälle, että kohteeseen teetetään Suoritusohjeen mukainen kuntotarkastus.
Kuntotarkastaja käy läpi koko kohteen aina asiakirjoista piipun hattuun saakka noudattaessaan työssään Suoritusohjetta. Tällöin kuntotarkastukseen sisältyy myös kosteuskartoituksia/-mittauksia sekä mahdollisten riskirakenteiden kunnon selvittämistä rasiapora-avauksilla.
Mikä parasta, kuntotarkastajalta saa kuntotarkastuksen aikana usein myös hyödyllisiä vinkkejä juuri sen kodin huoltoon ja kunnossapitoon liittyen. Kuntotarkastusta voikin helposti verrata yleislääkärin tarkastukseen.
Mistä löydän hyvän kuntotarkastajan?
Asuntokaupan kuntotarkastajia ei vielä toistaiseksi ohjaa mikään laki tai viranomaismääräys, joten toiminta on edelleen paikoitellen valitettavan kirjavaa. Törmään lähes viikoittain mitä kummallisempiin nimikkeisiin aina kuntokartoituksista kuntokurkistuksiin.
Netistä löytyy asuntokaupan kuntotarkastusta etsiville asiakkaille mitä erilaisempia tarkastuksia, joiden sisältö tai edes hinta ei välttämättä käy mitenkään esille vielä tilausvaiheessa. Asiakas ostaa sikaa säkissä eli kuntotarkastuksen ilman että tietää, mitä ja kuinka laajasti tutkitaan.
Tällainen sisällöltään epämääräinen tarkastus ei välttämättä turvaa asuntokaupan osapuolia jälkikäteen mahdollisesti syntyvältä riitelyltä, eikä kuntotarkastajaa saada välttämättä mahdollisista virheistä vastuuseen.
Useat alan toimijat myyvät tarkastuksia kuntotarkastus-nimikkeellä, mutta tilaajan on aina kuitenkin hyvä varmistaa jo tilausvaiheessa, että kuntotarkastaja noudattaa työssään Suoritusohjetta. Aivan liian usein kuntotarkastustilaus perustuu luuloon tai olettamukseen, eikä sisältöä vastaa todellisuudessa odotuksia.
Kuntotarkastajan sekä hänen edustamansa yrityksen toimintatavoista ja pätevyyksistä on hyvä varmistua eri tavoin, sillä alalla ei pidetä virallista rekisteriä tai listausta tekijöistä.
Kuntotarkastajien on mahdollisuus hakea itselleen erillistä Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyttä (AKK). Pätevyyden saaminen edellyttää muun muassa usean vuoden työkokemusta, alan koulutusta sekä kokeen läpäisemistä, jonka jälkeen AKK-pätevyyttä voi hakea Rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyydet FISE Oy:ltä. FISE ylläpitää omaa rekisteriään heidän pätevyytensä saaneista kuntotarkastajista.
Mikä on oikea aika kuntotarkastukselle?
Tulisiko kuntotarkastus tehdä ennen kodin myyntiin laittamista vai vasta sitten, kun oikea ostaja on löytynyt? Vielä muutamia vuosia sitten oli varsin tyypillistä, että kuntotarkastus tehtiin vasta, kun kauppapäivä oli jo sovittu.
Toimintatapa on kuitenkin todettu usein hankalaksi ja epämiellyttäväksi, sillä kuntotarkastuksissa saattaa löytyä ennalta-arvaamattomia huomautuksia kodin kuntoon liittyen. Jopa myyjille nämä havainnot saattavat tulla yllätyksenä.
Huonossa tapauksessa löydökset tarkoittavat jopa kymmenientuhansien eurojen korjauskustannuksia, mihin ostajat eivät ole osanneet aikaisemmin valmistautua. Yllättävät lisäkulut eivät edesauta asuntokauppaa vaan pikemminkin jarruttavat sitä.
Myytävän kodin hinnan määrittämisen kannalta on kohteen kunnolla kuitenkin aina merkitystä. Tämä puoltaa osaltaan sitä, että tarkastus tulisi tehdä ennen myyntiin laittamista tai heti myyntitoimeksiannon alussa.
Toki silläkin on etunsa, että kaupan molemmat osapuolet ovat tarkastuksella läsnä samaan aikaan, jolloin asiat kerrotaan kaikille yhdellä kertaa ja ostajakin pääsee esittämään omia kysymyksiään.
Myynnin alussa kuntotarkastettuun kohteeseen voi tehdä ostajan kierroksen
Mikäli kuntotarkastus on tehty jo myyntiprosessin alussa, tarjoaa Raksystems tätä varten oman Ostajan kierros -palvelun. Ostajan kierros soveltuu tilanteisiin, joissa kuntotarkastus on tehty heti myynnin aloituksen yhteydessä ja ostaja haluaa vielä ennen asuntokauppaa käydä kohteen kuntotarkastuksen sekä kohteen kunnon yhdessä tarkastajan kanssa läpi.
Raksystemsin näkemyksen mukaan ennen asuntokauppaa tehty kuntotarkastus nopeuttaa parhaimmassa tapauksessa kodin myyntiaikaa ja tekee prosessista läpinäkyvämmän. Kun kodin rakennustekninen kunto on tutkittu puolueettomasti, on asunnon hinnoittelu helpompaa. Kodin kunnosta on myös tällöin helpompi kertoa ja ikäviltä yllätyksiltä vältytään.
Asuntokaupan kuntotarkastus soveltuu omakotitalon lisäksi muihinkin kohteisiin
Omassa työssäni törmään edelleen viikoittain siihen, että kuntotarkastuksen tekemistä ei aina pidetä tarpeellisena osakehuoneistojen osalta. Syyksi usein sanotaan, että yhtiö vastaa, jos jotakin jälkikäteen löytyy ja yhtiö korjaa ja maksaa virheet.
Yleensä suhtautuminen muuttuu, kun nostan esille toteamuksen, että eikös osakas ole juurikin osa yhtiötä ja yhtiön varat tulevat osakkailta? Mitä pienempi yhtiö, sitä isompi osuus kustannuksista lankeaa yhden osakkaan harteille.
Ethän ajattele, että sinun kotiasi ei tarvitse tarkastaa, sillä olet rakentanut sen itse itsellesi, se on rakennettu ammattilaisen toimesta tai se on uusi? Ei ole mitenkään harvinaista, että uusissakin tai juuri remontoiduissa kohteissa on vikoja, jotka olisi hyvä olla kaupan osapuolilla tiedossa.
Ajan saatossa ehkä huikeimmat kommentit ovat olleet sen suuntaisia, että kohde on niin hyvässä kunnossa, ettei sille ole koskaan tarvinnut tehdä mitään. Vielä valitettavasti ei ole (tämän vajaan 20 vuoden aikana) eteeni tullut kohdetta, joka olisi ollut huoltovapaa ja ikääntymätön niin rakenteiltaan kuin teknisiltä järjestelmiltäänkin. Jokainen talo vaatii huoltoa, kunnossapitoa sekä korjaamista.
Kuntotarkastuksen teettäminen kannattaa omakotitalojen lisäksi niin erillistaloihin, paritalo- kuin rivitalohuoneistoihinkin. Kerrostalohuoneistoihin on usein soveltuvampaa teettää kosteuskartoitus vesipisteellisiin huoneisiin, kuten keittiöön ja pesuhuoneeseen.
Muista jatkotutkimukset ennen kauppakirjan allekirjoittamista!
Asuntokauppariitoja yhdistää muutama yhteinen tekijä. Tärkeimpänä pitäisin sitä, että ostaja ei ole tiennyt, mitä on ollut ostamassa ja välttämättä myyjäkään ei ole tiennyt, mitä on ollut myymässä. Monesti tämä johtuu siitä, että kuntotarkastusta ei ole tehty ennen kauppaa.
Muita syitä ovat muun muassa ns. vapaamuotoisen kuntotarkastuksen valitseminen, jolloin riskirakenteita ja niiden merkitystä kohteen kunnolle ei ole tuotu riittävän selkeästi esille, eikä riskin mahdollista toteutumista ole selvitetty rakenneavauksilla.
Kokemuksesta voin sanoa, että riskirakenteista löytyvät vauriot tulevat yleensä yllätyksenä kaikille kaupan osapuolille ja välillä myyjälle jopa järkytyksenä. Pahimmillaan tilanne on tietenkin silloin, kun kaupat on jo tehty.
Myyjällä on aina lain mukaan tiedonantovelvollisuus ja ostajalla selonottovelvollisuus. Edes hyvin tehty kuntotarkastus ei poista myyjän virhevastuuta kaikilta osin vaan ainoastaan selkeästi kerrottujen virheiden osalta. Kuntotarkastuksen juridinen ulottuvuus ei välttämättä riitä poistamaan virhevastuuta kokonaisuudessaan.
Tämän takia onkin tärkeää, että kuntotarkastuksessa esille tulleet asiat kirjataan kauppakirjaan. Koska kuntotarkastus on pääosin ainetta rikkomattomin menetelmin tehtävä tarkastus, joudutaan raportissa usein suosittelemaan jatkotutkimuksia.
Syy jatkotutkimukselle voi olla myös tarkastuksella eteen tulleet rajaukset. Tällaisia voivat olla esimerkiksi se, ettei ylä- tai alapohjaan ole kulkua ja tilat eivät ole tarkastettavissa kuntotarkastustilanteessa.
Syynä voi alla myös se, ettei rakenteen kuntoa ole voitu kokonaisuudessaan selvittää kuntotarkastuksen Suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa. Kuntotarkastusraportissa suositellut jatkotutkimukset on syytä tehdä vielä ennen kauppaa. Se, ettei jatkotutkimuksia ole tehty tai niiden vastuunkantajasta ei ole sovittu, onkin se toinen yleisimmistä syistä kaupan jälkeisille riidoille.
Kuntotarkastajalla on vastuu työstään
Kuluttajalle suoritettavassa asuntokaupan kuntotarkastuksessa kuntotarkastajan vastuu määräytyy Kuluttajasuojalain mukaisesti. Kuntotarkastaja ei voi rajata vastuutaan saatavaan palkkioon. Kuntotarkastaja vastaa tekemistään ja raporttiin kirjaamistaan havainnoista, niiden oikeellisuudesta ja kattavuudesta sekä niiden pohjalta tekemistään päätelmistä ja toimenpide-ehdotuksista.
Kuntotarkastaja ei vastaa asunnon vauriosta tai puutteesta, vaan niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen tai ilman perusteltua syytä tehty vääräksi osoittautuva toimenpidekehotus on tilaajalle aiheuttanut.
On tärkeää tutustua kuntotarkastusraporttiin, jotta niin myyjälle kuin ostajallekin muodostuu riittävä kokonaiskuva tarkastuksesta sekä kodin kunnosta. Myyjillä ja ostajilla tuntuu toisinaan olevan niin kova kiire, ettei laadittuun kuntotarkastusraporttiin ole ehditty perehtyä.
Aika ajoin saan yhteydenottoja, joissa käy ilmi, ettei asiakas ole lukenut koko raporttia ja reklamoi asiasta, joka on jo raportissa tuotu esille.
Kuusi vinkkiä turvalliseen asuntokauppaan:
- Käytä ammattitaitoista kiinteistönvälittäjää.
- Tilaa kuntotarkastus Suoritusohjetta noudattavalta kuntotarkastajalta.
- Vaadi aina kirjallinen sopimus.
- Teetä kaikki tarkastajan suosittelemat rakenneavaukset ja jatkotutkimukset ennen kauppaa.
- Myyjänä kerro rehellisesti kaikki virheet ja puutteet, ostajana tutustu ostokseesi huolellisesti.
- Varmista taloudellinen tulevaisuus ja rauhalliset yöunet piilovirhevakuutuksella.
