030 670 5500

Valtakunnallinen asiakaspalvelu*

Kiinteistön riskianalyysi tukee nousujohteista kansainvälistä kauppaa

26.04.2018

Click here to read in English

 

Kiinteistöbusiness on yhä enemmän kansainvälistä toimintaa, joka jatkaa kasvuaan kohti huippuvuosia. Etenkin liikekiinteistöjä myydään nyt enenemissä määrin ulkomaalaisille ostajille. Kiinteistökaupassa taloudellinen menestyminen taataan usein kiinteistöille tehtävällä riskianalyysilla. Useimmiten kohteena on kiinteistöportfolio, joka arvioitetaan asiantuntevalla rakennusteknisellä asiantuntijaryhmällä.

 

Tekniset riskin arvioimismenetelmät

Kiinteistön teknisen arvon määrittämisen tarkoituksena on tunnistaa kiinteistön nykyiset ja tulevat korjaustarpeet eli tulevan korjausvelan määrittäminen, jolloin kaupan osapuolien on mahdollista arvioida kauppasumman relevanttius. Ostajan intresseihin kuuluu ongelmien toteaminen, niiden yleisyys sekä riskien realisoituminen ja mahdolliset taloudelliset vaikutukset kiinteistön arvoon sekä omistajan kukkarolle.

TDD (Technical Due Diligence) on kiinteistön teknisen arvon määrittämistä varten, jonka jälkeen muiden alojen arvioijat antavat kohteelle arvoa esim. sijainnista. Usein TDD:n kanssa laaditaan myös EDD (Environmental Due Diligence) eli tutkitaan kiinteistön haitta-aineisiin liittyvät mahdolliset riskit niin maaperästä kuin rakennuksesta johtuen.

TDD eroaa perinteisestä kuntoarviosta muutamalla osa-alueella muutenkin kuin käyttötarkoituksensa vuoksi. Eroina voidaan pitää mm. sitä, että TDD on tekninen riskiarvio, mutta kuntoarvioon sisältyvä Pitkän Tähtäimen Suunnitelma (PTS) laaditaan kiinteistön hallinnan työvälineeksi eikä pelkästään kertaluontoiseksi kaupan käynnin välineeksi, kuten TDD:n raportti on tarkoitettu.

TDD-raporttiin sisällytetään myös ostajaa ja myyjää – aina tapauskohtaisesti – kiinnostavia tarpeellisia asioita, kuten jäljellä olevan rakennusoikeuden määrä, pinta-alamittaus tai esim. kohteen riskien mukaan sisäilmatutkimuksia ja niiden tuloksia. Usein osapuolia kiinnostaa myös viranomaistarkastukset, kuten hissi- ja palotarkastukset, palo-osastointi sekä ylipäätään kiinteistön turvallisuustekijät.

 

Kulttuurierot lisämausteena

Kansainvälisyys näkyy suuresti myös kiinteistön kunnon arvioinnissa, sillä ostajien ja myyjien kulttuurierot sekä kiinteistön sijainnin vaikutukset ovat valtavat.

Ulkomaalaisten ostajien on vaikea ymmärtää suomalaisia sääolosuhteita, maaperää, rakennustapaa sekä -materiaaleja. Esimerkiksi betonijulkisivujen pakkasrapautuminen voi olla täysin uusi asia, johon asiantuntijan tulee osata laatia selkeät selvitykset ja perustelut ongelman ratkaisemiseksi sekä tietysti laskea mahdolliset taloudelliset vaikutukset kaupan osapuolille ja arvioida riskin merkitys ostajalle.

Suomi sijaitsee seismologisesti hyvin rauhallisella alueella ja maanjäristykset ovat Suomessa hyvin heikkoja, mutta monelle ulkomaalaiselle maanjäristykset ovat kuitenkin arkipäivää. Asiantuntijan tulee osata perustella myös meille itsestäänselvyyksiä, mutta asiakasta mieltä askarruttavia tekijöitä.

Tehtävänämme onkin toimia Suomen, suomalaisen rakentamisen ja suomalaisten rakennusten puolueettomana asiantuntijana.

 

Kymmenien tuhansien kohteiden kokemus

Raksystemsin asiantuntijoilla on jo kymmenien tuhansien kohteiden kokemus kiinteistön kunnon arvioimisessa. TDD-tutkimuksia on tehty muutamiin tuhansiin kohteisiin ja kuntoarvioita jopa 10 000 kiinteistöön. Viimeisen puolen vuoden aikana TDD ja EDD tutkimuksia on tehty jopa 100 kiinteistöön kahdellekymmenelle kansainväliselle asiakkaalle. Ammattitaitoinen henkilökuntamme osaa toimia isoissakin kiinteistökauppatilanteissa luotettavina asiantuntijoina tutkien virtuaalisen dataroomin materiaaleja ja nostaen esiin kaiken oleellisen ja mahdolliset riskitekijät.

Kotimaisten kiinteistöjen materiaali löytyy vain kotimaisilla kielillä, joten on tärkeää, että asiantuntijamme tunnistavat oleelliset tiedot ja osaavat tuoda ne kansainvälisille kaupan osapuolille puolueettomasti esiin. Koska kiinteistön teknisessä arvioinnissa on tärkeää teknisen arvon ja korjaustarpeiden löytäminen, on yrityksemme pitkälle ulottuvalla kokemuksella vain positiivisia vaikutuksia.

 

Tutustu TDD-palveluihimme täällä.

 

Tehdään yhdessä kaupasta totta!

 

 

 

Jari Marttinen

Osastonjohtaja; kuntotutkimukset, DI

p. 030 670 5509

 

Sähköpostimme ovat muotoa etunimi.sukunimi@raksystems.fi.

 

 

Property risk analysis supports growing international trade

 

The real estate business is more and more international in nature, and the upwards trend towards the level of the past peak years continues. More commercial properties, in particular, are being sold to foreign buyers. In the real estate business, financial success can often be guaranteed with a property risk analysis. In most cases, the risk analysis covers a property portfolio which is valued by a structural engineering expert.

 

Technical risk assessment methods

 

The goal of the determination of a property’s technical value is identifying the property’s current and future repair needs, i.e. specifying the future repair liabilities so that the parties of the transaction can assess relevance of the requested price. It is in the best interest of the buyer to detect any problems and specify how common they are and whether realisation of the risks is likely, as well as determine any impact on the value of the property and the owner’s finances.

A TDD (Technical Due Diligence) is a survey realised in order to determine a property’s technical value. When the TDD has been completed, experts in other areas can assess the value of the property based on the location, for example. In many cases, a TDD is ordered together with an EDD (Environmental Due Diligence), which is a survey of the property’s potential risks due to contaminants in the soil and in the building itself.

A TDD is different from a traditional condition evaluation also in other respects than the intended use: a TDD is a technical risk assessment, but the long-term maintenance and repair proposal table (PTS) in a condition evaluation is meant to be used as a property management tool and not just a one-time trading tool like a TDD report.

Furthermore, a TDD includes issues that interest the buyer and the seller – which are always determined on a case-by-case basis – such as the available remaining permitted building volume, surface area measurements or indoor air surveys due to the risks of the property and their results. The parties are also often interested in statutory inspections, such as lift/fire safety inspections, fire compartmentalisation and the property’s safety in general.

 

Cultural differences are involved

 

Internationalism can be seen also in the assessment of a property’s condition, as the cultural differences of the buyer and the seller and the location of the property have a major impact on the transaction.

Buyers from abroad often have difficulties in understanding the Finnish weather conditions, soil, building methods or construction materials. For example, the fact that concrete exterior faces are susceptible to frost weathering may be a completely new issue to the buyer, in which case the expert must offer a clear report that explains how the problem can be resolved, calculate the potential financial impact for both parties to the transaction and assess the significance of the risk to the buyer.

Finland is located in a seismically very inactive area and the earthquakes experienced in Finland are very faint. For many foreigners, earthquakes are part of everyday life, however. The expert must also offer justification for issues that Finns take for granted but will perplex a foreign buyer.

Our task is being an impartial expert on Finland, Finnish construction and Finnish buildings.

 

Experience from tens of thousands of sites

Raksystems’ experts have already assessed the condition of tens of thousands of sites. We have performed TDD surveys of a couple of thousand sites and condition evaluations of up to 10,000 properties. In the past six month we have performed TDD and EDD surveys of up to 100 properties for twenty international customers. Our competent staff can act as reliable experts also in the case of large property transactions, perusing dataroom materials and highlighting pertinent information and any potential risk factors.

Materials on Finnish properties are only available in Finnish, which is why it is important to use our experts to identify important information and impartially present it to the parties of an international property transaction. As determining the technical value and detecting repair needs are important in the case of a technical property assessment, our long experience has only positive effects.

 

Read more about our TDD-services.

 

Let’s make the deal happen together!

 

 

 

Mr. Jari Marttinen

Department Head; Condition Surveys, M. Sc. (Eng)

Tel. +358 (0)30 670 5509

 

Our e-mail addresses are firstname.lastname@raksystems.fi.

Jaa