030 670 5500

Valtakunnallinen asiakaspalvelu*

Miksi palkata asiantunteva projektinjohtaja?

12.04.2019

Vielä n. 20 vuotta sitten ei taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeissa tavattu erillistä projektinjohtajaa, vaan isännöitsijä hoiti korjaustöiden rakennuttamisen omatoimisesti suunnittelijoita ja valvojia apuna käyttäen. Tuona aikana asukkaiden ja osakkaiden vaatimukset projektinjohdolle ja isännöitsijän tehtäville olivat vaatimattomammat, sillä tyytyväisiä oltiin jo projektin perustiedoista; osakkaille riitti tulevan hankkeen hinta, syy ja aikataulu sekä, että hankkeelle oli palkattu suunnittelija. Viimeisten 5-10 vuoden aikana tilanne on muuttunut. Niin isännöitsijän arkipäivän tehtävät kuin hankkeisiin liittyvät viranomaisvaatimuksetkin ovat kasvaneet räjähdysmäisesti. Osakkaiden, asukkaiden ja sijoittajien vaatimustaso on nykyään toista luokkaa kuin aiemmin ja ammattilaisilta vaaditaan yhä enemmän.

Kokeneen ja taitavankaan isännöitsijän aika ei riitä kaikkeen. Jotta isännöitsijä kykenee suoriutumaan päätehtävästään, eli isännöinnistä, on korjaushankkeiden aikaa vievät työt järkevää ulkoistaa kokonaan tai ainakin osittain. Ollaan tultu siihen tilanteeseen, että taloyhtiön isoimpiin hankkeisiin palkataan yhä useammin ulkopuolinen projektinjohtaja, jonka tehtävänä on johtaa projekti alusta loppuun tiiviissä yhteistyössä isännöitsijän ja hallituksen kanssa.

 

Viestintä on taloyhtiöiden uudis- ja korjaushankkeissa tärkeää

Niin isot kuin vähän pienemmätkin hankkeet aiheuttavat taloyhtiössä häiriötilan. Tilan, joka poikkeaa huomattavasti normaalista. Nykyajan osakkeenomistaja on tietoinen, tiedonhaluinen ja vaativa. He asettavat niin isännöitsijälle kuin hallituksellekin isot odotukset ja paineet, joten etenkin projektiviestintä on isossa roolissa. Mikäli hanke on iso ja pitkäkestoinen, tulee ottaa huomioon myös esimerkiksi projektin aikana taloyhtiöön muuttaneiden osakkaiden ajan tasalle saattaminen kesken projektin.

Taloyhtiön hankkeisiin liittyy jatkuvasti erilaisten viestien välittämistä eri osapuolten välillä. Viestintää tarvitaan niin osakkaille ja asukkaille, hallitukselle, hankkeen suunnittelijoille, kuntotutkijoille, urakoitsijalle, valvojille, rakennusvalvontaan, eri virastoihin, pankkeihin sekä vakuutusyhtiölle. Osapuolia ja rooleja on useita, joten viestinnän tulee olla hyvin hoidettua ja selkeää.

Viestintä onkin yksi tärkeimmistä projektinjohtajan vastuulla olevista tehtävistä, koska ulkopuolisen ammattilaisen on luontevaa asettua eri osapuolten väliseksi keskustelun tukijaksi. Projektinjohtajan tehtävänä on aina varmistaa taloyhtiön edun toteutuminen.

 

Projektinjohtaja tuo hankkeeseen ulkopuolisen näkemyksen

Taloyhtiön hallitus saa projektinjohtajalta ulkopuolisen ammattilaisen näkemyksen – toisen näkemyksen vielä isännöitsijän lisäksi. Vaikka isännöitsijä olisi kokenut ja teknisesti osaava, on projektinjohtajalla loppujen lopuksi yleensä enemmän ja laajemmin kokemusta sekä näkemystä erilaisista hankkeista, eri toimijoista sekä laaja alan ammattilaisten verkosto käytettävissään. Hän on myös objektiivinen tekijä, jonka ainoa tehtävä on hankkeen vieminen loppuun asti. Isännöitsijällä on vastaavasti samaan aikaan vastuullaan muut saman taloyhtiön asiat, kuten hallinnolliset tehtävät ja taloudellisen toimintakyvyn takaaminen.

Korjaus- ja uudishankkeissa tulee aina tilanteita, joissa osakkaat tarvitsevat vakuuttelua, eteenpäin ohjaamista ja ns. johtajaa, joka puskee projektin läpi vaikka harmaan kiven. Mikäli hankkeelta puuttuu nimetty johtaja, jää sanoma usein sirpaleiseksi. Suunnittelija antaa osakkaille oman mielipiteensä, samoin myös urakoitsija. Projektinjohtaja pitää hankkeen langat käsissään, tutkii, ottaa selvää ja ohjaa osakkaita oikeisiin ratkaisuihin oikealla hetkellä.

Maallikoista koostuva taloyhtiö ei tunne rakentamisen jokaista osa-aluetta, kuten ammattilainen. Ulkopuolinen asiantuntija auttaa hallitusta menemään päätöksissä eteenpäin, sillä esim. kilpailutuspäätökset voivat olla hankalia tehdä.

Esimerkiksi linjasaneeraukseen sisältyy jopa satoja eri päätöksiä eli projekti on helposti uuvuttava ilman vahvaa suunnannäyttäjää.

Projektinjohtaja ei anna hankkeen ajelehtia vaan vie sitä päämäärätietoisesti eteenpäin. Projektinjohtajaa voisi käsitellä yhdenlaisena vakuutuksena, sillä hänen avullaan taloyhtiö saa tehtyä parhaat mahdolliset päätökset, valittua oikeat tekijät ja näistä johtuen hankkeelle saadaan paras mahdollinen elinkaarikustannus.

Projektinjohtaja saattaa suositella taloyhtiölle jopa kalleinta tai toiseksi kalleinta suunnittelijaa, mutta yleensä projektin siinä vaiheessa panostetut eurot säästyvät jo suunnittelua seuraavissa vaiheissa, kun suunnittelutyö on tehty huolella ja ammattitaidolla. Ilman projektinjohtajaa sorrutaan helposti halvimpiin valintoihin, jotka loppupeleissä maksavat moninkertaisesti samalla viivästyttäen projektia.

 

Kokenut projektinjohtaja ennaltaehkäisee ongelmia

Työmaavaiheen edistyessä kokenut projektinjohtaja osaa havaita mahdollisia virheitä ja estää niiden kehittymisen liian pitkälle tai jopa ennaltaehkäistä virheiden syntymisen kokonaan. Etenkin saneerausprojekteissa tulee aina vastaan tilanteita, joita ei edes parhaalla mahdollisella suunnittelulla pystytä ennaltaehkäisemään. Suunnitelma ei olekaan toteutettavissa vaan rakenteita purkaessa havaitaan jotain, mitä ei voitu etukäteen kuvitellakaan.

Projektinjohtaja ennaltaehkäisee parhaimmillaan ongelmia, ottaa ne nopeasti käsittelyyn ja jopa ratkaisee ne ennen kuin niistä aiheutuu projektille haittaa. Projektinjohtajan työ on ennen kaikkea johtamista. Se edesauttaa taloyhtiön isännöitsijää hänen oman päätyönsä tekemisessä sekä vahvistaa ja tukee hallituksen ja osakkaiden päätöksentekoa. Tätä kautta projektinjohtaja pitää hankkeet aikataulussa ja tuo taloudellista säästöä taloyhtiölle.

 

Oletko lukenut jo kirjoituksemme kilpailuttamisen merkityksestä urakan kannalta? Lue se tästä

 

 

Tuomas Venermo

Rakennuttamispäällikkö, DI, osakas.

p. 030 670 5504

 

Sähköpostimme ovat muotoa etunimi.sukunimi@raksystems.fi.

Jaa