Näin valmistaudut uuden kiinteistön vuositarkastukseen

Asuntokauppalain mukaan uuden asunnon perustajaurakoitsijan eli myyjän tulee järjestää vuositarkastus 12-15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai rakennetut asunnot käyttöönotettaviksi. Vuositarkastuksen tarkoituksena on todeta asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Taloyhtiön ja asunnon ostajien kannattaa valmistautua vuositarkastukseen hyvissä ajoin etukäteen, sillä kyse on yhdestä tärkeimmistä tarkastuksista uuden asunnon kauppaan liittyen.

Vuositarkastus on tärkeä tapahtuma uudisasunnon ostajille ja taloyhtiölle

Sekä taloyhtiön että uudisasunnon ostajan on tärkeää havainnoida ja dokumentoida kiinteistössä olevat rakennusvirheet, puutteet ja vauriot riittävän ajoissa ennen vuositarkastusta, jotta ne voidaan esittää kattavasti myyjälle varsinaisessa vuositarkastuksessa.

Mikäli uudisasunnon ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä ilmoittanut virheestä, hän pääsääntöisesti menettää oikeutensa vedota virheeseen. Vuositarkastus on tärkeä myös taloyhtiölle, sillä mikäli virhe ilmenee taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, taloyhtiöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen.

Mitkä asiat kuuluvat taloyhtiön vastuulle?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa rakennuksen valmistumisesta alkaen rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien, kuten putkistojen ja sähköjärjestelmien kunnossapidosta. Taloyhtiön tulisikin käydä huolellisesti läpi kunnossapitovastuulleen kuuluvat rakenteet ja järjestelmät riittävän ajoissa ja esittää vuositarkastuksessa luettelo näitä koskevista mahdollisista virheistä ja puutteista. Muuten taloyhtiö voi menettää oikeutensa vedota virheisiin ja puutteisiin.

Taloyhtiön vastuu on siis laaja ja ulottuu LVI- ja sähköjärjestelmien sekä tiettyjen rakenteiden osalta kaikkiin asuntoihinkin. On myös hyvä huomata, että taloyhtiöllä on asuntokauppalain mukaan oikeus vaatia ostajan lukuun myös sellaisen virheen oikaisemista, joka ilmenee ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, jos virheen oikaiseminen on välttämätöntä.

Virheistä tulee reklamoida ajoissa ja huoltokirjaa noudattaa

Vuositarkastuksen merkitys on taloyhtiölle suuri, koska myyjä ei ole vastuussa virheistä tai puutteista, joista taloyhtiö reklamoi vuositarkastuksen jälkeen paitsi, jos virhe tai puute kuuluu myyjän niin sanotun 10 vuoden vastuun piiriin. On hyvä tietää, että myyjän 10 vuoden vastuu ei ole takuu. 10 vuoden vastuu ei luo taloyhtiölle tai asunnon ostajalle välttämättä todellista turvaa tulevaisuudessa paljastuvien virheiden varalta. Tämä johtuu siitä, että asuntokauppalain mukaan jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Myyjä voi siten vapautua vastuusta esimerkiksi sillä perusteella, että reklamoitu virhe/puute olisi pitänyt havaita ja reklamoida viimeistään vuositarkastuksessa tai vaihtoehtoisesti sen jälkeen, mutta huomattavasti ennen 10 vuoden ajanjakson päättymistä (myöhäinen reklamaatio) tai sillä perusteella, että taloyhtiö tai osakas ei ole todistettavasti tehnyt kaikkia huoltokirjan mukaisia tarkastuksia tai huoltotöitä ja vaurion voidaan katsoa johtuvan tästä (virhe voidaan katsoa taloyhtiön tuottamaksi).

Miten rakennuksen viat ja puutteet saadaan selville?

Taloyhtiön edustajat eli hallitus ja isännöitsijä sekä osakkaat voivat toki tarkastaa rakennuksen ja asunnot itse, mutta kannattaa harkita huolellisesti riittääkö oma asiantuntemus näin merkittävän tarkastuksen suorittamiseen ilman asiantuntija-apua. Uskotteko löytävänne kaikki merkittävät virheet ja puutteet itse?

Taloyhtiön isännöitsijä ja hallitus ovat tässäkin asiassa ratkaisevassa roolissa. Heidän tulee selvittää tai tarvittaessa selvityttää ulkopuolista asiantutijaa apuna käyttäen, mitä virheitä ja puutteita kiinteistössä on, jotta nämä puutteet voidaan koordinoidusti ilmoittaa myyjälle ja taloyhtiöllä on tieto kaikista rakennuksen virheistä ja puutteista.

Tehtävä on tavallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle haastava, koska tyypillisimpiä virheitä ja rakentamista koskevia määräyksiä ei yleensä tunneta kovin hyvin. Onneksi apua on helposti saatavana.

Vuositarkastuksen ennakkotarkastus avuksi

Raksystems on kehittänyt taloyhtiöiden tarpeisiin vuositarkastuksen ennakkotarkastus -palvelun, jota käyttämällä hallitus saa omien havaintojensa lisäksi kolmen asiantuntijan tarkastuksen perusteella laadittavan virhe- ja puuteluettelon. Raksystems on tehnyt pääkaupunkiseudulla paljon vuositarkastuksen ennakkotarkastuksia ja asiakkaat ovat olleet tyytyväisiä.

Asiantuntijoita käyttämällä hallitus toimii huolellisesti ja vähentää riskiä sille, että rakennuksen mahdollisesti merkittäviäkin puutteita jäisi huomaamatta. Täten korjauksista mahdollisesti aiheutuvat kustannukset voivat jäädä taloyhtiön itsensä maksettavaksi, kun myyjä on voinut vapautua vastuustaan esimerkiksi reklamaation myöhästymisen vuoksi. Toiminta lisää myös tyytyväisyyttä isännöitsijän ja hallituksen toimintaan, kun osakkaat näkevät, että rakennuksesta ja osakkaiden edusta huolehditaan hyvin. Myös hallituksen oma riski joutua syytösten kohteeksi pienenee, kun talo on tarkastettu asiantuntijoiden toimesta.

Vuositarkastuksen ennakkotarkastuksella turvaat uuden taloyhtiön alkutaipaleen, mikä monessa taloyhtiössä johtaa pienempiin korjauskustannuksiin myös tulevaisuudessa. Näin tärkeässä asiassa ei kannata ottaa turhia riskejä. Tarkastukseen käytetyt rahat saadaan lopputuloksen kautta niin sanotusti korkoineen takaisin, kun virheet ja puutteet saadaan ilmoitettua ajoissa myyjälle.

Jotta hallitus voisi päättää, tekeekö se kiinteistön tarkastuksen itse vai käyttääkö ulkopuolista asiantuntijaa, vuositarkastuksen ennakkotarkastuksesta kannattaa pyytää tarjous 2-4 kuukautta ennen kuin taloyhtiö tulee vuoden ikään. Tarjouksen pyytämiseen riittää kopio isännöitsijäntodistuksesta tai vastaavat kiinteistön perustiedot.