Förebygg renoveringskostnader i småhus!

I Finland fanns år 2018 totalt 1,5 milj. byggnader och av dessa var 85 % bostadsbyggnader.

På 1970- och 1980-talen byggdes många småhus. Hus som är byggda på den tiden utgör 40 % av den totala våningsytan i våra bostadsbyggnader. Nu är det här bostadsbeståndet redan nästan 50 år och behov av renoveringsbyggande finns utifrån det byggnadstekniska åldrandet. Renoveringskostnaderna har ökat betydligt mera än byggnadens driftkostnader.

Renoveringskostnaderna har skjutit i höjden

Enligt miljöministeriets program Fukt- och mögeltalko har över 250 000 egnahemshus fukt- och mögelskador och i över hälften av egnahemshusen finns oupptäckta skador som kommer att leda till omfattande renoveringsbehov samt fukt- och mögelproblem.

Kostnaderna till följd av fukt- och mögelskador för social- och hälsovårdssystemet är varje år till och med 450 M€. Enbart för vattenskador i egnahemshus används varje år cirka 70 M€ (tot. 140 M€) och för brandskador cirka 60 M€ (tot. 200 M€).

Renoveringskostnaderna i småhus kan påverkas genom att beakta många faktorer. Kostnaderna påverkas bland annat av renoveringssättet, renoveringsplaneringen, tiden på året för renovering, vilka material som används, konkurrensutsättning och val av entreprenör samt konkurrenssituationen på orten. Renoveringens omfattning är svårare att påverka, eftersom ju mera t.ex. en vattenskada spridits, desto mera omfattande och långvarig renoveringsprocess krävs. Dyrare blir det också. En för knappt tilltagen renovering lönar sig inte ekonomiskt, eftersom dolda problem sannolikt i framtiden orsakar ännu större skada och kostnader.

De vanligaste orsakerna till skador

Konstruktioner skadas vanligen av fukt. En fuktskada uppstår om en konstruktion har för hög fukthalt alltför länge. Då torkar inte konstruktionen. Konstruktionen kan även skadas av mekaniskt slitage eller t.ex. av solen. Även materialets åldrande och förändringar i materialet kan orsaka skador, t.ex. i elastiska fogar.

Innan man börjar renovera ska man ta reda på orsaken till skadan, med vilka åtgärder skadan kan avlägsnas för att den inte ska uppstå på nytt.

I hus byggda på 1960–1980-talet orsakas problemen oftast av husets låga grund, varvid golvytan till största delen är i höjd med markytan, samt när det gäller 1970-tals hus horisontaltaken. Från 1970-talets slut till 1980-talet installerades i husen ofta maskinell frånluftsventilation, som kan orsaka mycket problem med inomhusluften om den installerats på fel sätt. Falska socklar byggdes onödigt mycket även i 1980-talets egnahemshus och radhus.

Byggboomen på 1990-talet och å andra sidan recessionen medförde stress och slarv och ekonomiska svårigheter i byggandet. Gällande hus från den eran ska man komma ihåg, att det först år 1999 trädde i kraft bestämmelser om modern vattenisolering dvs. alla våtrum byggda före det här har redan nått slutet av brukstiden. Ännu i början av 1990-talet används byggmaterial innehållande asbest i byggandet. Till decenniets byggsätt hör de även dubbelbetonggolv. Konstruktionen är utsatt för fukt från marken eller kryputrymmets luftrum. Värmeisoleringslagren mellan betongplattorna kan vara skadade av mikrober.

1990-talets hem är snart 30 år gamla, vilket betyder att husens tekniska system är så pass gamla att de inte fungerar lika bra längre. Om de tekniska systemen tagits om hand bra kan de vara användningsdugliga fortfarande. I annat fall kräver de sannolikt åtgärder, om inte genast, så i en snar framtid.

I småhus byggda på 2000-talet kan den maskinella ventilationen ha negativa effekter på husets skick och inomhusluftens kvalitet. Filtren i den maskinella ventilationen ska putsas och bytas tillräckligt ofta, regleringarna ska ställas in av yrkesprofessionella och ventilationskanalerna ska rengöras åtminstone vart 10:e år. Särskilt rengöringen efter byggandet ska göras av yrkesprofessionella redan före 10 års gränsen, eftersom dammet från byggandet försämrar ventilationen. I hus från 2000-talet finns ofta även balkonger utan tak ovanpå bostadsbyggnaden. Gällande dessa är det viktigt att snö och vatten leds bort och skräp avlägsnas från balkongens golv tillräckligt ofta, för att hindra att t.ex. mossa börjar växa på balkongen.

Viktigt vid renovering

En allmän utgångspunkt vid renovering av småhus är de nuvarande byggbestämmelserna och bygganvisningarna som tillämpas enligt byggobjektets krav och särdrag. Förutseende underhållsåtgärder och åtgärdande av skador utan dröjsmål sparar på kostnaderna och bevarar byggnadens värde.

Om skadorna inte åtgärdas i rätt tid, blir skadan ofta mera omfattande, det blir svårare att åtgärda den och renoveringskostnaderna stiger. En skada som inte åtgärdats kan även vara en olägenhet vid boendet.

Rekommendationen är att alltid uppgöra en plan eller utredning för renoveringen.  Enbart för begäran om entreprenadoffert ska man uppgöra en plan för att kunna jämföra offerterna. Man ska inte glömma övervakningen utan genomförandet av planen ska övervakas under hela renoveringen. En bra dokumenterad renovering gör det bland annat lättare att sälja objektet.

Det exakta priset på renoveringen vet man först efter planeringen. Vid ombyggande ska man alltid vara beredd på överraskningar och vanligen vet man skadornas verkliga omfattning först vid rivningsarbetet. Det är bättre att förhålla sig till överraskningarna mera som något som hör till en renovering än som något helt oväntat. Alla skadade material ska förnyas, då det är fråga om en fukt-/mikrobskada. Även rötskadat material ska alltid avlägsnas och ersättas. Att spruta in ”magiska ämnen” i konstruktionen är inte det rätta sättet att åtgärda mikrobskador. Ett sådant renoveringssätt åtgärdar inte orsaken till skadorna och ämnenas effekt är vanligen kortvarig.

Åtgärder i rätt tid

Nästan inga egnahemshus omfattas av professionell fastighetsskötsel. Därför sköter och underhåller bara få fastighetsägare sin fastighet på ett planmässigt sätt. Hen har inte nödvändigtvis de kunskaper och färdigheter som behövs.

Rekommendationen är därför att en professionell granskare regelbundet granskar småhus. Med regelbundna granskningar kan begynnande skador upptäckas, varvid de kan åtgärdas i god tid innan de blir mera omfattande. Så sparas kostnader och i vissa fall kan hälsoolägenheter undvikas helt.

Renoveringskostnader

Renoveringskostnader för småhus är svåra att specificera utan noggrann utredning och kunskap om det objekt som ska renoveras. Som vi konstaterat, påverkas renoveringskostnaderna av flera faktorer. Därför är de renoveringskostnader som presenteras nedan en mycket grov uppskattning och kostnaderna kan slutligen bli mycket högre eller lägre. Priserna är Nyckelfärdiga i huvudstadsregionen.