Vad händer egentligen vid den konditionsinspektion som utförs i samband med en bostadsaffär? Vi tillbringade en dag tillsammans med en konditionsinspektör.

Allt fler bostadsägare låter göra en konditionsinspektion i god tid innan deras bostad säljs. Det gjorde denna gång även detta par, som kommer att sätta sin parhushalva i Helsingfors till försäljning.

Man har alltså bestämt sig för att låta utföra en konditionsinspektion innan bostaden sätts till salu och försäljningspriset fastställs. Även många fastighetsförmedlare rekommenderar att man fungerar på detta sätt – då kan bostadens verkliga skick tas i beaktande, då man fastställer priset. Med hjälp av en konditionsinspektion kommer också eventuella överraskningar fram i god tid och inte först kort innan den tidpunkt, då man kommit överens om att slutföra affären. En konditionsinspektion som i samband med en bostadsaffär har beställts av Raksystems, utförs alltid i enlighet med de inom branschen allmänt accepterade KH 90-00394-direktiven. Konditionsinspektionen fungerar som en opartisk och ytlig visuell kontroll av den bostad som säljs. Konditionsinspektionen ger nyttig information om bostadens skick såväl till säljaren, fastighetsförmedlaren som den potentiella köparen.

Konditionsinspektionen av den ovan presenterade parhushalvan utförs idag av byggnadsingenjör Jari Ohvo. Han är en av Raksystems sextio konditions-inspektörer. Jari har skaffat sin AKK-kompetens (Asuntokaupan Kuntotarkas-taja) vid sidan om sitt dagliga arbete. Jari – som förutom sina andra expertuppgifter utför i medeltal ca. 120 konditionsinspektioner per år – har börjat jobba för Raksystems år 2011.

Denna sakkunniga veteran inom branschen sköter bostadsinspektionen med ett noggrannt, målmedvetet och varmt grepp. Låt oss nu titta närmare på vad som egentligen händer vid en konditionsinspektion!

Konditionsinspektionen börjar redan med de förberedelser inspektören gör

Resan till kunden börjar från Raksystems huvudkontor i Vanda. Jari (som alltså i detta fall fungerar som konditionsinspektör) berättar, att han förbereder sig för en konditionsinspektion genom att först bekanta sig med den orderbekräftelse, som sänts till kunden. Orderbekräftelsen inkluderar bostadens alla grunduppgifter: byggnadsår, fastighetens typ, storlek och läge. Med hjälp av denna information kan konditionsinspektören redan i förväg bedöma, om man kan finna potentiella riskkonstruktioner i bostaden (konstruktioner, som kräver en mer ingående undersökning). All den utrust-ning och de verktyg som behövs för att utföra konditionsinspektionen har packats i bilen innan vi ger oss av mot objektet.

Hos kunden väntar förutom invånarna ofta även fastighetsförmedlaren – så även denna gång. Fastighetsförmedlaren får med hjälp av inspektionen en klar uppfattning om bostadens skick, hjälp med att prissätta bostaden och värdefull information som kommer till nytta vid försäljningsarbetet.

Konditionsinspektionen börjar med att gå igenom det inledande intervjuformuläret

Konditionsinspektionen börjar med att tillsammans gå igenom det inledande intervjuformulär invånarna i förväg har fyllt i. Formuläret innehåller frågor om bl.a. de renoveringar som gjorts inom- och utomhus, värme- och elsystem, täckdikenas situation, skador man eventuellt känner till samt uppgifter om bostadens tidigare ägare. Om bostadens ritningar finns till-handa, bekantar sig inspektören med dem redan i detta skede.  Ritningarna ger mycket information om bostadens grundkonstruktion, olika konstruk-tionslösningar samt de detaljer, som eventuellt kan förorsaka problem.

Även om ägarna inte har kunnat ge svar på alla frågor i intervjuformulä-ret, kommer många av frågorna att besvaras under inspektionens gång. Då klargörs även behovet av vidare undersökningar. När man tillsammans sitter ner och diskuterar formulärets frågor och svar, händer det dessutom ofta, att ägarna börjar komma ihåg gamla händelser och detaljer som de annars inte längre aktivt minns. Den inledande intervjun är en av de viktigaste delarna i konditionsinspektionen, så det är skäl att verkligen sätta sig in i denna

En rundvandring genom alla utrymmen både inom- och utomhus

Då vi hade gått igenom bostadens grundinformation, började den egentliga bostadsinspektionen. Vi gjorde först en inledande rundvandring genom alla inre utrymmen i parhushalvan, och efter detta gjorde Jari ännu en mer ingående undersökning med hjälp av de mätare och den utrustning man använder vid en konditionsinspektion.

Denna gång inspekterades först alla innerutrymmen, sedan alla yttre utrym-men och till sist ännu en gång de inre utrymmena – från övre våningen ner till källaren och från skorstenen uppe på taket ner till kontrollbrunnen för täckdikningen.

Under konditionsinspektionens gång berättade ägarna om husets historia, om de reparationsarbeten som gjorts och om de eventuella skador man hade upp-täckt och åtgärdat under den tid man bott i bostaden.

Ytorna i våtutrymmena kontrollerades med hjälp av en ytfuktighetmätare, bostadens konstruktioner och alla åtkomliga utrymmen undersöktes visuellt. Konstruktionernas nuvarande skick kontrollerades även via kryputrymmet i källaren.

Jari gjorde också under inspektionens gång en bedömning om de olika utrymmenas användarsäkerhet, t.ex. beträffande räckena på de trappor som förbinder husets olika våningar, samt även om hela bostadens brandsäkerhet.

Vad undersöks på utsidan av byggnaden?

Från de inre utrymmenna förflyttade vi oss sedan utomhus. Jari gick nog-grannt igenom vilken typ av vegetation det finns i husets omedelbara närhet. Vissa typer av växter kan nämligen förorsaka skada på konstruktio-nerna, om de växer för nära huset. Också klängväxter (växter, som växer upp längs husväggarna) kan skada fasaderna och husets konstruktioner. Jari kastade ännu en blick under pergolan i tamburen och kontrollerade sedan i vilket skick trappan vid bostadens ingång är.

Fastighetens regnvattensystem förorsakade en diskussion mellan de perso-ner, som var närvarande vid inspektionen. I samband med den kontrollerades både inspektionsbrunnens skick och höjdförhållandet mellan det regnvatten-rör som ledde till denna brunn och husets grund. Då rören i regnvattensys-temet ligger lägre än husgrunden, kommer under inga förhållanden det regn-vatten som rinner i rören åt att väta husets grundkonstruktioner.

Jari klättrade ännu en gång upp på taket för att kontrollera vattentakets och skorstenens skick. Från skorstenen kom vi in på bostadens brandsäker-het. Konditionsinspektör Jari kontrollerade tillsammans med bostadens ägare brandstegarnas skick och förklarade vilken betydelse den skyddsbräda som placeras utanpå stegen har. Jari noterade även, att de fasta handtagen fattades från fönstren i övre våningen. De nu gällande brandsäkerhetsbes-tämmelserna kräver nämligen att det finns ett fast handtag i varje fönster så, att fönstret vid behov kan användas som nödutgång.

Till slut ett sammandrag av konditions-inspektionen

Genast i konditionsinspektionens slutskede går man tillsammans med de närvarande personerna muntligt igenom de mest väsentliga iakttagelser, som gjorts gällande bostadens kondition. Ägarna, fastighetsförmedlaren och de eventuella köparkandidaterna har då ett ypperligt tillfälle att ställa frågor gällande de iakttagelser som gjorts och de brister som upptäckts. En skriftlig rapport gällande den utförda inspektionen levereras i efter-hand till inspektionens beställare och vid behov även till fastighetsför-medlaren.

Konditionsinspektionsrapporten ger en bild av bostadens skick, eventuella reparationsbehov samt rekommendationer gällande dessa

Den med bilder försedda rapporten visar tydligt de observationer som gjorts och klara rekommendationer gällande reparationsbehoven. Om det är motiverat att borra hål i konstruktionerna för att bekräfta misstanke om skada, inkluderar en konditionsinspektion av standardomfattning max. tre borrhål.

Man kan alternativt göra max. tre öppningar i konstruktionerna med hjälp av en hålsåg avsedd för eldosor. Om man inte kan få klarhet i en tvivel-aktig konstruktion med hjälp av icke-destruktiva undersökningsmetoder, rekommenderar konditionsinspektören att man fortsätter med mer ingående undersökningar. Det är skäl att ta dessa rekommendationer på allvar, då en normal konditionsinspektion i sig själv inte kan ge några garantier gäl-lande skicket på konstruktionerna i den bostad bostadsaffären gäller.

Det lönar sig att låta göra alla de undersökningar, som har rekommende-rats. Med hjälp av dem kan man försäkra sig om, i vilket skick konstruk-tionerna är. Det är också möjligt att schemalägga och planera möjliga korrigeringsåtgärder rätt, då exakt information gällande det system eller den helhet som bör repareras finns tillgänglig. Mer ingående undersök-ningar krävs, för att man skall kunna avgöra de eventuella skadornas omfattning och samtidigt bedöma reparationskostnadernas nivå.

En konditionsinspektion stöder säljarens skyldighet att lämna ut all information gällande objektet

Vid en bostadsaffär är säljaren skyldig att lämna ut och köparen skyldig att ta reda på all information gällande objektet. En utförd konditions-inspektion stöder båda parterna, men minskar inte parternas skyldigheter vid bostadsaffären.

Det lönar sig för bostadens säljare att noggrannt bekanta sig med kondi-tionsinspektionsrapporten – på så sätt kan de i rapporten rekommenderade åtgärderna och de iakttagelser konditionsinspektören har gjort tas i beak-tande vid försäljningen. Köparkandidaten kan å sin sida fråga experten om de observationer som har gjorts och de rekommendationer som har getts och på så sätt få en fullständig uppfattning om i vilket skick bostaden i fråga är.