Vanhojen talojen kunnostus oikein ja perinteitä kunnioittaen

Talonrakennustavat olivat ennen sotia paljon yksinkertaisempia kuin mitä nykypäivänä. Rakentamisessa käytettiin paljon puutavaraa ja puut hankittiin useimmiten omasta metsästä. Alkujaan puutalot rakennettiin luonnonkivistä tehdyn sokkelin varaan mutta 1950-luvun lähestyessä betoni yleistyi sokkelin rakennusaineena. Sotien jälkeen kodit rakennettiin yleisesti kellarillisiksi.

Tuulettuva alapohjarakenne eli ns. rossipohja yleistyi betonirakentamisen myötä. Rossipohja on alapohjarakenne, joka nojaa perusmuuriin tai palkkiin ja sen alla on tuulettuva ryömintätila. Huono tuulettuminen ja maaperästä nouseva kosteus on kuitenkin todettu tilan ongelmiksi.

Vanhojen talojen ongelmaksi on muodostunut suunnittelemattomuus. Aikakauden rakennuksista ei löydy piirustuksia, jonka takia kuntotarkastusten tekeminen on usein haastavaa.

Maalaisjärki ja perimätieto ohjasivat voimakkaasti rakennustapaa ja rakenneratkaisuja 1940-luvulla ja sitä aiemmin rakennetuissa taloissa. Perusperiaatteet rakentamiselle olivat jo hyvin tiedossa ja esimerkiksi vanhojen kohteiden sokkelikorkeus on useimmiten riittävä, eli talon puuseinät eivät lähde aivan maasta toisin kuin 1970-luvun valesokkeleissa.

Talot rakennettiin usein kuiville paikoille

Vanhassa suomalaisessa kansanlaulussakin se jo kerrottiin, että ”kalliolle, kukkulalle, rakennan minä majani”. Vielä vanhoissa taloissa tätä ohjetta toteutettiin, ja kuivan tontin valitseminen on säästänyt useat vanhat talot kosteusvauriolta.

Vaikka salaojia ei osattu vielä rakentaa, niin luonnostaan kuiva rakennuspaikka piti huolen kosteudenhallinnasta. Nykyisin jo kaavoitukset ohjaavat talojen rakentamista haastavilla rakennuspaikoilla, kuten savikoilla ja vanhoilla merenpohjilla.

Vanhat, yksinkertaiset ja luonnolliset materiaalit varmistivat, että talon rakenteista tuli ns. vapaasti hengittäviä. Tuolloin käytettiin rakennusmateriaalina esimerkiksi kiveä, puuta, hirttä, sahanpurua sekä sammalta ja turvetta. Muoveja ei vielä tuolloin ollut käytössä.

Ilmanvaihto toimi painovoimaisesti, joka perustui pitkälti uuninlämmitykseen. Painovoimaista ilmanvaihtoa pyrittiin tehostamaan tuuletusikkunoiden avulla.

Vanhoihin taloihin ei rakennettu vesi- ja viemäriputkia, sillä märkätilat eivät ylipäätään kuuluneet asuinrakennuksen yhteyteen tuohon aikaan. Esimerkiksi saunat ja ulkovessat sijoitettiin usein pihan perälle, kauas päärakennuksesta. Vasta vuosien päästä vanhoihin taloihin on rakennettu vesi- ja viemärijärjestelmät.

Alapohjan kuntoa on seurattava

Alapohja aiheuttaa tyypillisiä ongelmia vanhoissa puutaloissa. Puiselle alapohjarakenteelle on KH-kortissa määritetty tekniseksi käyttöiäksi 50 vuotta.

Koska kaikki tuon ajan talojen alapohjat ovat jo ylittäneet teknisen käyttöiän, on alapohjarakennetta tutkittava säännöllisesti ja sen korjaamiseen varauduttava.

Alapohjarakenteissa voi esiintyä kosteusvaurioita tai puutuhohyönteisten aiheuttamia vaurioita. Tästä syystä ennen asuntokauppaa tehtävissä kuntotarkastuksissa on syytä tarkistaa rakenteen kunto alakautta tarkastaen.

Suhteellisen usein vanhoista taloista löytyy myös alimman hirsikerran lahoamista. Julkisivun laudoitusta avaamalla on mahdollista nähdä ja tutkia hirsiä paremmin ja mahdolliset vauriot paikallistetaan.

Hirsien lahotutkimus tehdään pistopiikillä koestaen. Alin hirsikerta tulee vaihtaa, eli kengittää, mikäli vauriota löytyy.

Remontit vanhojen rakenteiden ehdoilla

Vanhan talon korjaukset ja parannustyöt voivat aiheuttaa erilaisia vaurioita. Esimerkiksi lisälämmöneristyksellä voidaan tahattomasti muuttaa rakenteiden kosteusteknistä toimintaa, jolloin sisäilman kosteus tiivistyykin jatkossa rakenteiden sisälle aiheuttaen lopulta kosteusvaurion.

Vanhojen talojen ja rakenteiden remontit tulisi aina muistaa tehdä rakenteita kunnioittaen. Vanhojen rakenteiden korjaukseen perehtynyttä suunnittelijaa tai urakoitsijaa on hyvä käyttää apuna.

Hyvänä esimerkkinä muistuu mieleen tapaus, jossa kohteessa todettiin kengitystarve alimmille hirsikerroille. Urakoitsija saapui työmaan aloituskokoukseen vanhalla kuorma-autollaan, jonka lavalla oli kasa jostain purettuja terveitä hirsiä. Jo pelkkä tiukka kädenpuristus känsäisellä ja valtavalla kämmenellä kieli, että kyseessä oli varmasti runkorakentamisen ammattilainen.

Siinä missä tilaaja taivasteli, että edessä olisi iso ja vaikea työ, urakoitsija totesi, että tehtävä olisi hänelle sama, kuin maallikolle tapettien vaihtaminen. Ja siltähän se näyttikin: työ eteni sujuvasti ja ensimmäisen seinän valmistuttua oli selvää, että kyseinen urakoitsija oli juuri oikea tälle rakennukselle.

Asuntokauppariitoja syntyy, koska vanhoja taloja ei ymmärretä

Asuntokaupassa myyjän ja ostajan välille syntyy riitoja erityisesti vanhojen talojen kohdalla, kun ostaja kuvittelee ostavansa uudempaa taloa, eikä ymmärrä vanhempien kohteiden rakennustekniikkaa tai ominaispiirteitä.

Useimmiten suuret riidat kohdistuvat juurikin riskirakenteisiin sekä tehtyihin peruskorjauksiin.

Viimeisimpänä esimerkkinä tästä tulee mieleen alun perin vuonna 1942 rakennettu kohde, jossa puoli vuotta asuntokaupan jälkeen ostaja perheineen alkoi oireilemaan. Hirsirunkoinen talo oli rakennettu luonnonkivisokkelille, ja alapohja oli alkuperäinen rossipohja, johon oli tehty tuuletusluukkuja.

Kohteelle oli tehty kuntotarkastus ennen asuntokauppaa. Tarkastuksessa ei kuitenkaan oltu todettu merkittäviä korjaustarpeita tai riskejä. Oireiden ilmaannuttua ostaja tilasi kuntotutkimuksen, jossa todettiin, että kohteen aikakaudelle tyypilliset riskirakenteet olivat pahoin vaurioituneet.

Alapohjan lämmöneristeenä olleet sahanpurut olivat pudonneet kostean maapohjan päälle ja alapohjassa oli myös kosteusvaurioita sekä lahoutumaa. Muutamia vuosia ennen asuntokauppaa myyjä oli asentanut uudet lattiat ja eristänyt ne mineraalivillalla. Alimmat hirsikerrat olivat lahonneet niin ulko- kuin väliseinissäkin.

Tutkimustulosten valmistuttua talo asetettiin asumiskieltoon. Koko puurakenteinen alapohja kantavine rakenteineen sekä kaikkien seinien alaosat oli korjattava.

Huolellinen kuntotarkastus estää asuntokauppariitoja

Lisäksi talon ulkopuolinen kosteudenhallinta oli laitettava kuntoon, jotta rakennuksen alapohjatila pysyisi jatkossa kuivana. Urakoitsijoiden tarjoukset talon korjauksista olivat 150 000 euron tuntumassa, jonka lisäksi päälle tulisivat vielä asianajajien kulut sekä selvittely- ja tutkimuskulut, joista tulisi yhteensä vielä noin 30 000 euroa.

Kauppa päätettiin purkaa ja myyjä osti talon takaisin, jotta vältyttiin käräjäoikeuden pääkäsittelyltä.

Aina asuntokauppariidoissa ei päästä sopuun, ja pahimmillaan oikeustaisteluita käydään jopa kahdessa eri oikeudessa, jolloin oikeudenkäyntikulut kasvavat entisestään korjauskustannusten päälle.

Mikäli ennen asuntokauppaa tehty kuntotarkastus olisi tehty huolellisesti, riidalta olisi vältytty. Tässä tapauksessa kuntotarkastajalla ei ollut Asuntokaupan kuntotarkastajan -pätevyyttä eikä tarkastusta myöskään oltu tehty KH-kortin Suoritusohjeen mukaisesti.

Riidalta oltaisiin tässä tapauksessa vältytty, jos riskirakenteet oltaisiin osattu tunnistaa ja tutkia ennen asuntokauppaa.